Votre commune est-elle en zone tendue ? La question peut sembler anodine, mais elle détermine concrètement vos obligations en tant que propriétaire, les droits de vos locataires et votre stratégie d’investissement locatif. Avec les mises à jour de septembre et décembre 2025, la liste s’est considérablement élargie : environ 450 nouvelles communes ont rejoint les 28 agglomérations concernées. J’ai vérifié et compilé toutes les informations disponibles pour vous donner une vision fiable, à jour et pratique de la situation.
L’essentiel
– 1 150 communes sont classées en zone tendue depuis l’arrêté du 5 septembre 2025, réparties dans 28 agglomérations
– Le locataire bénéficie d’un préavis réduit à 1 mois (au lieu de 3) pour donner congé d’un logement vide en zone tendue
– Le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 apporte les dernières modifications de la liste pour 2026
– Zone tendue locative et zonage ABC sont deux classifications distinctes aux impacts différents — une confusion fréquente et coûteuse
Qu’est-ce qu’une zone tendue ? Définition et base légale
Une zone tendue désigne une commune où le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de logements est suffisamment marqué pour justifier des règles spéciales. On y observe des loyers élevés, une pénurie chronique de biens disponibles et une concurrence intense entre candidats locataires.
La liste officielle est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, régulièrement actualisé depuis lors. Ce texte cible les agglomérations de plus de 50 000 habitants présentant des difficultés d’accès au logement. C’est lui qui fonde les obligations pratiques : préavis réduit, taxe sur les logements vacants et encadrement possible des loyers.
Zone tendue locative ≠ Zonage ABC : une distinction essentielle
C’est la confusion que je rencontre le plus souvent parmi les investisseurs, y compris expérimentés. Ces deux classifications sont distinctes et répondent à des objectifs différents :
| Critère | Zone tendue locative | Zonage ABC |
|---|---|---|
| Base légale | Décret 2013-392 + décret 2025-1267 | Arrêté du 5 septembre 2025 |
| Nombre de communes | ~1 150 communes | ~1 800+ communes (A bis, A, B1) |
| Impact principal | Préavis 1 mois, encadrement loyers, TLV | Dispositifs fiscaux (PTZ, investissement) |
| Outil de vérification | Simulateur service-public.fr | Simulateur ecologie.gouv.fr |
Le zonage ABC a été créé en 2003 dans le cadre du dispositif Robien, puis refondu en 2006, 2009 et 2014. En septembre 2025, un arrêté a reclassé 468 communes, dont 10 vers la zone A bis, 64 vers la zone A et 247 vers la zone B1. Ces deux listes se recoupent largement mais ne sont pas identiques.
La liste des villes en zone tendue 2025 par région
Depuis l’arrêté du 5 septembre 2025, 1 150 communes sont officiellement classées en zone tendue, réparties dans 28 agglomérations et concernant environ 4,6 millions de logements. Voici les principales communes par région, issues des données officielles que j’ai vérifiées et consolidées.
Île-de-France
L’Île-de-France concentre la part la plus importante des zones tendues françaises. Paris (tous arrondissements) est classée en zone A bis, le niveau de tension le plus élevé. Les départements de la petite couronne sont quasi intégralement concernés :
Hauts-de-Seine (92) : Asnières-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Clichy, Colombes, Courbevoie, Gennevilliers, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Rueil-Malmaison, Suresnes, Vanves, Antony, Clamart, Châtillon, Montrouge…
Seine-Saint-Denis (93) : Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois, Bobigny, Drancy, Épinay-sur-Seine, Montreuil, Noisy-le-Grand, Pantin, Saint-Denis, Saint-Ouen, Tremblay-en-France…
Val-de-Marne (94) : Champigny-sur-Marne, Choisy-le-Roi, Créteil, Fontenay-sous-Bois, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Maisons-Alfort, Saint-Maur-des-Fossés, Vitry-sur-Seine…
Yvelines (78) : Versailles, Trappes, Sartrouville, Vélizy-Villacoublay, Mantes-la-Jolie, Rambouillet, Saint-Quentin-en-Yvelines…
Essonne (91), Val-d’Oise (95) et Seine-et-Marne (77) comptent également de nombreuses communes dans les zones périurbaines de Paris, notamment Cergy, Pontoise, Évry-Courcouronnes, Melun et leurs agglomérations respectives.
Auvergne-Rhône-Alpes
Rhône (69) : Lyon et l’ensemble de sa métropole, dont Villeurbanne, Bron, Caluire-et-Cuire, Décines-Charpieu, Vénissieux, Tassin-la-Demi-Lune, Givors, Saint-Priest, Meyzieu, Oullins-Pierre-Bénite (nouvelle commune née de la fusion au 1er janvier 2024, intégrée par le décret de décembre 2025).
Isère (38) : Grenoble, Échirolles, Meylan, Gières, Fontaine, Saint-Martin-d’Hères, La Tronche, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, Domène, Montbonnot-Saint-Martin, Voreppe, Voiron, Saint-Égrève…
Ain (01) : Ferney-Voltaire, Ornex, Prévessin-Moëns, Thoiry, Saint-Genis-Pouilly, Miribel, Montluel, Trévoux, Neyron, Dagneux, Beynost, Jassans-Riottier (secteur genevois et périphérie lyonnaise)
Haute-Savoie (74) : Annecy et ses communes environnantes, intégrées dans la mise à jour de septembre 2025
Savoie (73) : Chambéry et sa zone d’influence directe
PACA – Provence-Alpes-Côte d’Azur
Alpes-Maritimes (06) : Nice (06000, 06100, 06200, 06300), Cannes, Antibes, Grasse, Menton, Mougins, Le Cannet, Mandelieu-la-Napoule, Roquebrune-Cap-Martin, Valbonne, Villeneuve-Loubet, Vence, Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du-Var, Vallauris, Juan-les-Pins, Golfe-Juan, Théoule-sur-Mer…
Bouches-du-Rhône (13) : Marseille (tous arrondissements, du 1er au 16e), Aix-en-Provence, Aubagne, La Ciotat, Martigues, Istres, Vitrolles, Gardanne, Marignane, Les Pennes-Mirabeau, Fos-sur-Mer, La Ciotat, Salon-de-Provence, Gémenos, Allauch, Bouc-Bel-Air, Roquevaire…
Var (83) : Toulon, Hyères, Fréjus, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol, Saint-Raphaël, Draguignan…
Vaucluse (84) : Avignon et les communes de son agglomération, notamment Villeneuve-lès-Avignon
Occitanie
Haute-Garonne (31) : Toulouse (codes postaux 31000, 31100, 31200, 31300, 31400, 31500), Blagnac, Colomiers, Tournefeuille, Castanet-Tolosan, Ramonville-Saint-Agne, Cugnaux, Plaisance-du-Touch, Muret, Balma, L’Union, Launaguet, Castelginest, Fenouillet, Portet-sur-Garonne…
Hérault (34) : Montpellier (34000, 34070, 34080, 34090), Castelnau-le-Lez, Lattes, Sète, Frontignan, Lunel, Vendargues, Jacou, Clapiers, Prades-le-Lez, Saint-Gély-du-Fesc, Saint-Jean-de-Védas, Grabels, Juvignac…
Gard (30) : Nîmes et ses communes périphériques comme Marguerittes, Les Angles, Villeneuve-lès-Avignon, Milhaud, Caissargues…
Pyrénées-Orientales (66) : Perpignan et sa périphérie proche
Nouvelle-Aquitaine
Gironde (33) : Bordeaux (33000, 33100, 33200, 33300, 33800), Mérignac, Pessac, Talence, Gradignan, Lormont, Cenon, Floirac, Le Bouscat, Bruges, Blanquefort, Eysines, Parempuyre, Arcachon, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras, Cestas, Villenave-d’Ornon, Saint-Médard-en-Jalles, Bègles, Ambarès-et-Lagrave…
Charente-Maritime (17) : La Rochelle, Aytré, Périgny, Lagord, Puilboreau, Dompierre-sur-Mer, Nieul-sur-Mer, L’Houmeau, Salles-sur-Mer, Angoulins, Châtelaillon-Plage
Pyrénées-Atlantiques (64) : Bayonne, Biarritz, Anglet, Bidart, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Boucau, Arbonne, Bassussarry, Guéthary, Mouguerre…
Landes (40) : Tarnos, Saint-Martin-de-Seignanx, Saint-André-de-Seignanx (agglomération bayonnaise)
Bretagne
Ille-et-Vilaine (35) : Rennes, Cesson-Sévigné, Bruz, Chantepie, Saint-Grégoire, Betton, Pacé, Thorigné-Fouillard, Saint-Jacques-de-la-Lande, Montgermont, Melesse, La Chapelle-des-Fougeretz, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Vezin-le-Coquet
Pays de la Loire
Loire-Atlantique (44) : Nantes (44000, 44100, 44200, 44300), Rezé, Saint-Herblain, Orvault, Carquefou, La Chapelle-sur-Erdre, Saint-Sébastien-sur-Loire, Sainte-Luce-sur-Loire, Vertou, Bouguenais, Basse-Goulaine, Haute-Goulaine, Saint-Nazaire, Guérande, La Baule-Escoublac, Le Croisic, Pornichet, Indre, Couëron…
Hauts-de-France
Nord (59) : Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Marcq-en-Barœul, La Madeleine, Lambersart, Mons-en-Barœul, Wasquehal, Mouvaux, Hem, Bondues, Halluin, Comines, Wervicq-Sud, Loos, Faches-Thumesnil, Seclin, Lesquin, Croix, Lannoy, Leers, Wattrelos…
Oise (60) : Beauvais et son agglomération immédiate (Allonne, Goincourt, Tillé)
Grand Est
Bas-Rhin (67) : Strasbourg et les communes de l’Eurométropole
Normandie
Calvados (14) : Caen, Hérouville-Saint-Clair, Mondeville, Colombelles, Bretteville-sur-Odon, Verson, Fleury-sur-Orne, Ifs, Rots, Épron, Carpiquet
Corse
Corse-du-Sud (2A) : Ajaccio (20000, 20090), Afa, Alata, Appietto, Sarrola-Carcopino, Mezzavia
Haute-Corse (2B) : Bastia (20200, 20600), Biguglia, Furiani, San-Martino-di-Lota, Santa-Maria-di-Lota, Ville-di-Pietrabugno, Brando
Outre-mer
La Guadeloupe (971), la Martinique (972), la Guyane (973) et La Réunion (974) comptent également des communes classées en zone tendue. Leurs chefs-lieux et principales agglomérations sont concernés. Pour ces territoires, la vérification via le simulateur officiel reste la méthode la plus fiable, les textes réglementaires pouvant présenter des spécificités locales.
Les nouveautés 2025-2026 : 450 communes supplémentaires et mises à jour réglementaires
L’année 2025 a été marquée par une extension significative des zones tendues, avec deux textes majeurs qui ont reconfiguré la carte réglementaire.
Arrêté du 5 septembre 2025 : +450 communes
Cet arrêté constitue la mise à jour la plus importante depuis 2013. Il a intégré environ 450 communes supplémentaires, portant le total officiel à 1 150 communes réparties dans 28 agglomérations. Les territoires nouvellement classés incluent notamment :
- Dunkerque et son agglomération (Hauts-de-France)
- Annecy et communes de Haute-Savoie
- Des villes du littoral atlantique, notamment en Vendée et Loire-Atlantique
- Des communes supplémentaires de la Côte d’Azur et du pourtour méditerranéen
L’objectif déclaré par les ministères : mieux réguler les loyers dans des territoires où la pression locative s’est intensifiée ces dernières années, notamment sous l’effet de l’attractivité touristique et de l’exode urbain post-Covid.
Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 : ajustements techniques pour 2026
Ce décret, pris en compte des créations et suppressions de communes par fusion administrative, apporte des modifications précises à la liste :
Communes ajoutées :
– Oullins-Pierre-Bénite (Rhône) : née de la fusion d’Oullins et Pierre-Bénite au 1er janvier 2024
– Victot-en-Auge (Normandie) : nouvelle commune issue d’un regroupement
Communes retirées :
– Oullins, Pierre-Bénite, Pierrefitte-sur-Seine, Haut Valromey, Gerrots, Victot-Pontfol, Hauterive-la-Fresse, Ville-du-Pont, Corbès, Boëge
Ce type d’ajustement reflète la pratique habituelle : la liste est mise à jour chaque fois que des fusions communales modifient la carte administrative, sans changement de fond sur la zone géographique concernée.
Comment vérifier si votre commune est en zone tendue ?
Trois méthodes fiables existent, selon votre besoin et la précision souhaitée.
Le simulateur officiel service-public.fr reste la référence validée, sécurisée et tenue à jour. Il est désormais conforme au décret 2025-1267 du 22 décembre 2025. Il vous suffit de saisir votre adresse complète pour obtenir une réponse instantanée. C’est l’outil que j’utilise systématiquement avant tout investissement locatif.
Le simulateur du portail service-public.gouv.fr propose une vérification spécifiquement liée au délai de préavis locatif. Utile pour les bailleurs et locataires qui veulent connaître directement la durée applicable à leur situation.
La liste PDF officielle publiée par certains opérateurs est téléchargeable mais peut être moins récente que les simulateurs en ligne. À utiliser avec précaution pour des vérifications rapides et non définitives.
Un point pratique tiré de mon expérience terrain : la vérification par adresse exacte est indispensable. Certaines communes ont plusieurs codes postaux dont tous ne sont pas forcément en zone tendue. Une erreur sur ce point peut avoir des conséquences juridiques réelles sur la gestion locative.
Quelles sont les conséquences d’être en zone tendue ?
Le classement en zone tendue n’est pas qu’une étiquette administrative. Il déclenche des règles spécifiques qui impactent directement la gestion de votre patrimoine locatif.
Le préavis réduit à 1 mois pour le locataire
C’est l’effet le plus connu et le plus pratique. En zone tendue, le locataire peut donner congé avec un préavis d’un mois pour un logement vide (contre 3 mois en zone non tendue). Cette règle s’applique automatiquement, sans condition particulière de motif. Pour les propriétaires, elle implique une anticipation plus réactive des remises en location.
Précision utile : pour les meublés, le préavis est d’un mois quelle que soit la zone — la zone tendue ne change rien dans ce cas.
L’encadrement des loyers : possible mais non automatique
Le classement en zone tendue autorise les communes à instaurer l’encadrement des loyers, conformément à la loi Élan. Ce dispositif plafonne les loyers à un niveau de référence fixé par arrêté préfectoral. En 2025, il est appliqué dans plusieurs grandes agglomérations — Paris, Bordeaux, Grenoble, Lyon, Montpellier, Villeurbanne, Lille — mais pas dans toutes les communes en zone tendue.
Être en zone tendue est une condition nécessaire mais pas suffisante pour être soumis à l’encadrement des loyers : la commune doit avoir activé le dispositif via une décision locale spécifique.
La taxe sur les logements vacants (TLV)
Les communes en zone tendue peuvent percevoir la taxe sur les logements vacants pour tout bien non loué depuis plus d’un an. Le taux s’élève à 17 % la première année, puis 34 % les années suivantes, calculé sur la valeur locative cadastrale du bien.
Cette mesure vise à inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché. Sur le plan pratique, elle constitue un argument fiscal solide pour éviter de laisser un logement vacant, y compris pendant une rénovation.
La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Les communes en zone tendue ont la possibilité d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, pouvant aller de 5 % à 60 % selon la délibération communale. Les villes touristiques et du littoral ont largement activé cette option. Un point à intégrer dans tout calcul de rentabilité pour un bien détenu sans location régulière.
Zone tendue et investissement locatif : ce que ça change pour vous
En tant qu’investisseur pratiquant, le statut de zone tendue d’une commune est une donnée stratégique à analyser avant toute acquisition. Voici ce que les sources officielles et l’expérience pratique permettent d’établir.
Des marchés plus liquides, mais plus encadrés
Les zones tendues présentent une demande locative structurellement robuste. Un bien correctement positionné et entretenu se loue généralement en quelques jours, avec peu de vacance. La rotation locative peut être plus rapide (préavis d’un mois), mais le taux de vacance reste structurellement faible grâce à la pression de la demande.
La contrepartie : un cadre réglementaire plus dense, notamment si l’encadrement des loyers est activé dans la commune. Un investisseur averti intègre ces contraintes dès l’analyse du rendement brut.
Le lien avec le zonage ABC pour les dispositifs fiscaux
Bien que distincts, le zonage ABC et la zone tendue locative se recoupent largement. Les zones A bis, A et B1 — qui correspondent aux marchés les plus tendus — conditionnent l’accès à plusieurs avantages fiscaux :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux zones A bis, A et B1 pour l’accession dans le neuf
- Les anciens dispositifs Pinel et Denormandie : ciblaient ces mêmes zones pour défiscaliser l’investissement locatif
Un investisseur spécialisé dans le neuf ou la rénovation a donc tout intérêt à vérifier simultanément les deux classifications.
Mon approche de vérification avant investissement
Avant de finaliser une acquisition, je valide systématiquement trois indicateurs :
- Statut zone tendue : vérification via simulateur service-public.fr, avec l’adresse exacte
- Encadrement des loyers actif : la commune a-t-elle activé le dispositif ? Quel est le loyer de référence applicable ?
- Tension locative réelle : délai moyen de relocation, taux de vacance observé dans le quartier, rotation des annonces sur les plateformes
Ces trois indicateurs combinés donnent une image fiable du potentiel locatif d’un bien et permettent d’éviter les mauvaises surprises après l’acquisition.
À retenir
- 1 150 communes classées en zone tendue depuis l’arrêté du 5 septembre 2025, dans 28 agglomérations représentant environ 4,6 millions de logements
- Préavis réduit : 1 mois pour le locataire (au lieu de 3) en zone tendue pour les baux vides
- Deux classifications distinctes : zone tendue locative (décret 2013-392) ≠ zonage ABC (arrêté 2025) — impacts et périmètres différents
- Vérification individuelle indispensable via le simulateur officiel service-public.fr, mis à jour selon le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025
- Encadrement des loyers : possible en zone tendue, mais uniquement si la commune a activé le dispositif (Paris, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, Lille…)
La zone tendue est un marqueur structurant du marché locatif français. Avec les mises à jour successives de 2025, cette classification touche désormais un nombre croissant de villes moyennes et de territoires littoraux, au-delà des seules grandes métropoles historiques. Pour un propriétaire bailleur ou un investisseur locatif, rester à jour sur ces évolutions n’est pas optionnel : c’est la condition d’une gestion locative conforme et d’une stratégie d’investissement éclairée. La décision informée reste, aujourd’hui comme hier, le meilleur actif que l’on puisse détenir.
